Il CGARS chiarisce che, nel caso esaminato, il condono edilizio può perfezionarsi per silenzio-assenso se il Comune non risponde entro i termini previsti, soprattutto quando abbia già rilasciato l’agibilità provvisoria. Le opere eseguite successivamente non impediscono automaticamente la sanatoria: occorre verificare se abbiano trasformato in modo sostanziale l’immobile originario.
La sentenza del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana (CGARS) n. 281/2026 riguarda il condono edilizio relativo a due capannoni industriali. La società proprietaria aveva presentato la domanda di condono nel 1986 e, nel 2011, aveva depositato la perizia giurata richiesta dalla normativa regionale siciliana. Poiché il Comune non aveva adottato un provvedimento di diniego entro il termine di 90 giorni previsto dalla legge, rilasciando anche un’agibilità provvisoria, il condono si era formato per silenzio-assenso nel 2012. Solo nel 2023 l’amministrazione aveva respinto le istanze, richiamando alcune opere eseguite successivamente. Il CGARS ha però annullato il diniego precisando che gli interventi successivi fossero modesti, per lo più interni o funzionali all’attività svolta, e non avrebbero modificato in modo sostanziale i capannoni oggetto delle originarie domande di sanatoria. Per questo non potevano impedire automaticamente il perfezionamento del condono.
Due capannoni, una pratica di condono e silenzio assenso
Una domanda di condono, una perizia giurata depositata e un diniego arrivato soltanto nel 2023 è questa, in estrema sintesi, la vicenda esaminata dal Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana, che ha dato ragione alla società proprietaria di un complesso industriale.
La società aveva chiesto il condono nel 1986 per due capannoni industriali e, nel 2011, aveva completato la documentazione con una perizia giurata e le certificazioni sismiche richieste e il Comune aveva anche rilasciato un’agibilità provvisoria per l’attività di torrefazione. Nel 2022, però, il Comune ha riesaminato le pratiche e nel 2023 ha negato la sanatoria, contestando alcune opere realizzate successivamente. Il TAR Sicilia aveva inizialmente confermato il diniego, ritenendo che gli interventi realizzati dopo il condono fossero di per sé ostativi alla sanatoria.
Da qui il ricorso…
Il silenzio-assenso del comune
Dalla sentenza emerge quanto sia essenziale il rispetto dei tempi e delle regole da parte dell’amministrazione, infatti secondo i giudici “(…) il Comune non solo non ha comunicato alcun diniego, ma ha addirittura adottato un atto – il rilascio del “Certificato di Agibilità Provvisoria” – che presupponeva una valutazione positiva della documentazione presentata, ingenerando un affidamento più che qualificato nella positiva conclusione del procedimento. A.2) Alla scadenza dei 90 giorni, per diretta ed espressa previsione di legge, il titolo abilitativo in sanatoria si è dunque perfezionato per silenzio-assenso. Di conseguenza, il potere del Comune di provvedere sull’istanza del 1986 si è consumato in quel momento. Il provvedimento di diniego, adottato nel marzo 2023, è stato pertanto emesso in una situazione di insussistenza del potere, in quanto il procedimento si era già concluso favorevolmente per l’istante ed il titolo abilitativo formatosi per effetto del “silentium” serbato dall’amministrazione; la quale, qualora avesse successivamente riscontrato vizi nel titolo tacitamente formatosi, avrebbe dovuto attivare un procedimento di annullamento in autotutela ai sensi dell’art. 21-nonies della L. 241/1990, con tutte le garanzie e le valutazioni degli interessi coinvolti che tale procedura impone – e altresì nel rispetto dei relativi termini, ulteriormente estintivi del potere di autoannuallmento – cosa che non è avvenuta.”
La società aveva presentato la perizia giurata nel 2011 e il Comune aveva 90 giorni per contestarla con un diniego motivato cosa che però non è accaduta. Al contrario, ha rilasciato un certificato di agibilità provvisoria, facendo ragionevolmente pensare che la pratica fosse da ritenersi regolare. Scaduti i 90 giorni, la sanatoria si è quindi automaticamente formalizzata per silenzio-assenso.
Perciò, nel 2023 il Comune non poteva più semplicemente respingere la vecchia domanda di condono ma avrebbe potuto solo tentare di annullare il titolo (già formatosi) con un’apposita procedura di autotutela, rispettando garanzie e termini di legge per questo iter.
Le opere successive che non cambiano gli immobili
I giudici fanno inoltre una precisazione molto rilevante ossia “come chiarito da Cons. Stato, Sez. VI, n. 3943/2015, secondo un orientamento che il Collegio condivide, la realizzazione di opere successive non comporta automaticamente il rigetto dell’istanza di condono, a meno che tali opere non abbiano “inciso in modo radicale sui beni oggetto del condono impedendo all’amministrazione di valutare, per la diversità degli immobili, la sussistenza dei presupposti per la concessione del condono”. In caso contrario, l’amministrazione ha il dovere di esaminare nel merito la domanda di sanatoria originaria e, separatamente, di esercitare i propri poteri sanzionatori sulle opere ulteriori, se abusive. Nel caso di specie, la verificazione disposta in primo grado ha accertato che le opere successive sono di assai modesta entità e non hanno affatto alterato la riconoscibilità dei manufatti originari. Si tratta, infatti, di mere modifiche interne senza aumento di volume, di un modesto ampliamento per la realizzazione di un servizio igienico, di un “corpo tecnico” amovibile e di un capannone metallico che la stessa società aveva provveduto a demolire prima dell’adozione del diniego, ripristinando così lo stato dei luoghi. Il T.A.R. ha quindi errato nel non tenere conto delle risultanze della verificazione e nell’applicare un principio giurisprudenziale in modo acritico e sproporzionato, travisando i fatti.”
Eseguire lavori dopo la domanda di condono non fa decadere automaticamente la pratica ma si deve prima verificare se tali opere modifichino così tanto l’immobile da rendere impossibile valutare quello originario.
In questo caso, gli interventi successivi erano limitati: modifiche interne, un piccolo servizio igienico, un elemento amovibile e un capannone già demolito. Quindi lavori che non avevano alterato l’immobile condonato. Perciò il Comune doveva esaminare separatamente la domanda di condono originaria e valutare eventuali abusi successivi, adottando gli eventuali provvedimenti sanzionatori.
In definitiva…
…la Pubblica Amministrazione non può lasciare una pratica ferma per anni e poi negarla quando il titolo si è già formato per silenzio-assenso. Inoltre, piccole opere successive non impediscono automaticamente l’esame della domanda di condono originaria, quando non alterano radicalmente il manufatto originario, ma vanno valutate separatamente, senza decisioni rigide e sproporzionate.
Scarica la sentenza in allegato
Keywords: condono edilizio, silenzio-assenso, agibilità provvisoria, opere successive al condono, interventi modesti.
FAQ TECNICHE: Condono edilizio e silenzio-assenso: il CGARS sui 90 giorni | Ingenio
Che cos’è il silenzio-assenso nel condono edilizio?
È un meccanismo in cui il mancato provvedimento dell’amministrazione può produrre l’accoglimento dell’istanza, se ricorrono tutti i presupposti previsti dalla legge.
Nel caso esaminato, il riferimento è l’art. 28 della L.R. Sicilia n. 16/2016.
Non deriva dal solo trascorrere del tempo: occorrono domanda, documentazione e requisiti sostanziali completi.
In quali casi si applica il termine di 90 giorni?
Il termine decorre dal deposito della perizia giurata che assevera la presenza delle condizioni richieste per il condono.
Entro tale periodo il Comune può assentire o negare la pratica con un provvedimento espresso.
[Verificare specifica tecnica/norma] rispetto a completezza documentale, vincoli e disciplina applicabile al singolo abuso.
L’agibilità provvisoria equivale a condono edilizio?
No. L’agibilità provvisoria non sostituisce autonomamente il titolo in sanatoria.
Nel caso trattato, assume rilievo come elemento che conferma una valutazione amministrativa positiva della documentazione depositata.
Il perfezionamento del titolo tacito è collegato alla disciplina del silenzio-assenso e ai suoi presupposti.
Le opere eseguite dopo la domanda di condono fanno decadere la pratica?
No, non automaticamente. Occorre verificare se abbiano alterato in modo radicale l’immobile oggetto della sanatoria.
Se il manufatto originario resta riconoscibile, la domanda di condono deve essere esaminata nel merito.
Le eventuali opere ulteriori abusive vanno valutate e sanzionate separatamente.
Come deve operare il tecnico incaricato nella ricostruzione dello stato dei luoghi?
Deve distinguere con precisione le opere oggetto della domanda originaria da quelle successive.
Sono utili elaborati comparativi, rilievo dello stato attuale, documentazione fotografica datata e cronologia dei titoli.
La perizia deve rendere verificabili consistenza, volumetria, funzione e permanenza del manufatto condonato.
Il Comune può negare anni dopo una domanda già accolta per silenzio-assenso?
Non può limitarsi a emettere un ordinario diniego sulla medesima istanza già perfezionata.
Se ritiene illegittimo il titolo tacito, deve valutare l’esercizio dell’autotutela, nel rispetto dell’art. 21-nonies della L. n. 241/1990.
Restano necessari motivazione, valutazione degli interessi coinvolti e rispetto dei termini applicabili.
Quali errori devono evitare proprietari e professionisti?
Non va confusa la sanatoria originaria con la regolarizzazione delle opere aggiunte nel tempo.
È rischioso ritenere sufficiente il mero pagamento di somme o il decorso del termine senza verificare tutti i requisiti.
Occorre inoltre evitare perizie generiche o riferite a immobili modificati senza una chiara separazione cronologica e materiale delle opere.
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