La presenza di un condono edilizio relativo a un immobile non significa che tutte le opere realizzate successivamente, o comunque non comprese nella domanda originaria, possano considerarsi automaticamente legittime. È necessario verificare con precisione quali interventi siano stati oggetto della sanatoria e quali effetti edilizi siano stati effettivamente assentiti.
A ribadirlo è il Consiglio di Stato con la sentenza n. 3358/2026, che affronta il caso della chiusura di un balcone mediante opere murarie e infissi e chiarisce i limiti di una precedente concessione in sanatoria.
La chiusura del balcone dopo il condono edilizio
La vicenda nasce dall’accertamento di un abuso edilizio relativo alla chiusura di un balcone esistente. I proprietari avevano trasformato lo spazio aperto attraverso la realizzazione di murature e la posa di infissi, creando di fatto un nuovo ambiente utilizzabile.
Secondo il Comune, l’intervento aveva determinato un incremento della superficie utile e della volumetria dell’edificio e, pertanto, non poteva essere considerato una semplice modifica priva di rilevanza urbanistica.
La particolarità del caso era però rappresentata dall’esistenza di un precedente condono edilizio. Nel 2024 il Comune aveva infatti rilasciato una concessione in sanatoria relativa a una domanda presentata nel 1987.
I proprietari sostenevano che tale titolo potesse contribuire a legittimare anche lo stato dei luoghi relativo al balcone chiuso. L’amministrazione, invece, aveva ritenuto che la sanatoria avesse un oggetto molto più limitato e aveva ordinato la demolizione dell’opera.
Che cosa aveva realmente sanato il Comune?
Il punto decisivo della controversia è stato individuato dal Consiglio di Stato nel contenuto concreto della concessione in sanatoria.
Il titolo del 2024 riguardava infatti difformità non valutabili in termini di superficie e volume. La domanda di condono del 1987 era stata ricondotta alla tipologia prevista per opere di manutenzione straordinaria, modalità esecutive e varianti non comportanti incrementi di superficie o volumetria.
La chiusura del balcone presentava invece caratteristiche differenti: attraverso la trasformazione di uno spazio precedentemente aperto veniva creato nuovo spazio utile, con conseguente rilevanza sotto il profilo volumetrico.
Per i giudici, quindi, non era possibile utilizzare il condono per estendere la sanatoria a un’opera che non rientrava nell’oggetto del titolo.
Il condono va interpretato secondo il suo contenuto
La sentenza evidenzia un principio particolarmente importante per la ricostruzione dello stato legittimo degli immobili.
Non è sufficiente dimostrare che sull’edificio esista una concessione in sanatoria. Occorre verificare che cosa sia stato effettivamente sanato.
Devono essere analizzati, in particolare:
la domanda originaria di condono;
la tipologia dell’abuso indicata nella pratica;
gli elaborati grafici allegati;
la descrizione delle opere;
il contenuto del provvedimento finale;
gli eventuali incrementi di superficie o volume considerati nella sanatoria.
Solo attraverso questa ricostruzione è possibile stabilire quali parti dell’edificio possano essere considerate legittime.
Un’ordinanza di demolizione non amplia la sanatoria
Il Consiglio di Stato ha inoltre escluso che l’ordinanza di demolizione possa essere interpretata come un elemento idoneo ad ampliare il contenuto della precedente sanatoria.
L’ordinanza demolitoria è infatti un atto repressivo adottato dall’amministrazione per sanzionare un abuso edilizio. Non costituisce un titolo abilitativo e non può trasformarsi, per effetto della sua formulazione, in una nuova forma di assenso all’opera.
Di conseguenza, eventuali riferimenti contenuti nell’atto sanzionatorio non possono essere utilizzati per attribuire alla precedente concessione in sanatoria un’efficacia maggiore rispetto a quella risultante dal suo effettivo contenuto.
Chiudere un balcone può creare nuova volumetria
La sentenza assume particolare rilievo anche per gli interventi di chiusura di balconi, terrazzi e logge.
La semplice presenza di uno spazio già esistente non significa che la sua successiva chiusura sia urbanisticamente irrilevante. Quando uno spazio originariamente aperto viene trasformato in un ambiente stabile attraverso opere murarie e infissi, possono determinarsi nuovi superficie utile e volume.
Non è quindi sufficiente definire l’intervento come “chiusura di un balcone” o attribuirgli una diversa denominazione, come “loggia”, per escluderne automaticamente la rilevanza edilizia.
Ciò che conta è la trasformazione concreta realizzata e i suoi effetti sul fabbricato.
La lezione per tecnici e proprietari
La sentenza n. 3358/2026 conferma un principio fondamentale: una sanatoria edilizia non deve essere valutata per la sua semplice esistenza, ma per il suo contenuto effettivo.
Prima di considerare legittima una chiusura di balcone è quindi necessario verificare la storia urbanistico-edilizia dell’immobile, confrontare i titoli rilasciati con lo stato di fatto e accertare se l’intervento abbia determinato nuova superficie o volumetria.
In presenza di un vecchio condono, la verifica documentale diventa ancora più importante: una sanatoria riferita a opere prive di incremento volumetrico non può essere automaticamente utilizzata per giustificare la trasformazione di uno spazio aperto in un nuovo ambiente chiuso.
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