Con la fine della pausa estiva, riprende l’azione del Fisco con un aumento delle lettere di compliance inviate a chi ha ristrutturato casa con le agevolazioni fiscali senza aggiornare le rendite catastali dell’immobile. La lettera che si potrebbe ricevere non è un accertamento vero e proprio, ma una sorta di prenotifica che ha lo scopo di permettere al contribuente di adempiere ai suoi obblighi mettendosi in regola.
Nel mirino del Fisco sono soprattutto i proprietari che hanno ristrutturato casa con il superbonus, che richiede quasi sempre l’aggiornamento della rendita catastale. Anche se una delle casistiche in cui è richiesto l’aggiornamento è quella in cui si aumenta la volumetria dell’immobile, ce n’è anche un’altra che prevede obbligatoriamente l’aggiornamento se si eseguono interventi che aumentino il valore dell’immobile, e con il superbonus questo è accaduto quasi sempre (si pensi al cappotto termico o al fotovoltaico sul tetto).
Nel triennio 2026/2028 è stato previsto l’invio di 70.000 lettere di compliance. I rischi di sanzioni per il mancato aggiornamento delle rendite catastali dopo aver effettuato lavori sugli immobili non li corrono soltanto coloro che sono ricorsi al superbonus, però. Una risoluzione dell’Agenzia delle Entrate, infatti, ha chiarito che qualsiasi intervento effettuato sugli immobili che potrebbe aumentarne la redditività richiede l’adempimento dell’aggiornamento della rendita catastale. Cosa succede a chi non l’aggiorna e in quali casi l’obbligo non sussiste?
Basta aver montato i pannelli fotovoltaici sul tetto per dover adempiere all’obbligo di aggiornamento della rendita catastale. Non serve per forza aver usato il superbonus nei lavori sulla casa, ma è sufficiente qualsiasi lavoro di ristrutturazione o ammodernamento dell’immobile che ne abbia aumentato il valore. L’Agenzia delle Entrate potrebbe elevare pesanti sanzioni anche per ristrutturazioni che non hanno beneficiato dell’agevolazione al 110%.
Quando si devono aggiornare le rendite catastali?
Erroneamente si è portati a pensare che le lettere di compliance per il mancato aggiornamento delle rendite catastali riguardino soltanto chi ha usato il superbonus o chi ha abbattuto un muro o costruito una nuova stanza nella casa. Non è così e a chiarirlo ci ha pensato l’Agenzia delle Entrate nella risoluzione numero 21 del 5 giugno 2026.
L’obbligo di aggiornare le rendite catastali riguarda chiunque abbia eseguito lavori sull’immobile che potrebbero aumentare la capacità reddituale dello stesso. E non è importante se per farlo sono stati utilizzati sconti fiscali o se si è pagato tutto senza avere diritto ad agevolazioni.
Anche se la questione dell’aggiornamento delle rendite catastali nasce dal superbonus (la Legge di Bilancio 2024 ha consentito all’Agenzia delle Entrate di incrociare i dati di chi aveva usufruito del superbonus al 110% per trovare chi non aveva aggiornato la rendita catastale), l’aggiornamento dei dati catastali riguarda tutti gli immobili e tutti i contribuenti.
L’Agenzia delle Entrate nella risoluzione ricorda quanto previsto dagli articoli 173 e 204 del regio decreto 652 del 13 aprile 1939 nei quali è previsto che tutte le variazioni dello stato degli immobili devono essere comunicate al Catasto per la valutazione della categoria catastale e della classe dell’immobile.
Non serve cambiare la volumetria, abbattere muri o cambiare lo stato dell’immobile, potrebbe bastare anche aggiungere un ascensore condominiale, aggiungere un impianto fotovoltaico o il solare termico per aumentare il valore dell’immobile e rendere necessaria la variazione catastale.
La regola per l’aggiornamento delle rendite catastali
La regola principale vuole che l’aggiornamento della rendita si rende necessario quando la redditività dell’immobile aumenta per una percentuale pari o superiore al 15%. Quando si installano impianti tecnologici l’aggiornamento è quasi sempre obbligatorio perché si segue una formula matematica che riporta gli impianti realizzati (deprezzandoli in base alla vita utile che ancora hanno) al biennio economico 1988/1989 calcolando anche la quota millesimale che spetta a ogni singola unità immobiliare se si tratta di un intervento condominiale. Se la soglia del 15% è stata superata l’adeguamento è obbligatorio.
Se i lavori sono stati realizzati su un immobile che già è accatastato nella classe più alta per quell’area, il tecnico che si occupa della relazione dovrà procedere a individuare una classe superiore di un’altra area per il confronto.
Cosa comporta ignorare l’obbligo di variazione delle rendite catastali? Si rischiano sanzioni e che il ricalcolo della rendita scatti d’ufficio con effetto retroattivo dal momento che gli interventi sono stati realizzati. Il messaggio che trapela dalla risoluzione è chiaro: sia che si utilizzino aiuti statali, sia che si paghi di tasca propria un intervento che rende la casa più efficiente, quest’ultimo alza il valore dell’immobile e se l’aumento supera il 15% del valore totale quell’immobile è tenuto a pagare anche più tasse.
Come si calcola l’aumento della rendita catastale?
Per calcolare l’aumento della rendita catastale è necessario sommare i costi sostenuti per gli interventi nuovi a quelli di sostituzione. Ai secondi costi vanno sottratti quelli sostenuti al momento dell’installazione: ad esempio se si sostituisce la caldaia, al costo dell’acquisto della nuova caldaia e della sostituzione si deve sottrarre il costo sostenuto all’inizio per l’acquisto della prima e per l’installazione.
Si deve, poi, calcolare l’inflazione che si è registrata tra il 1988 e l’anno di fine lavori. Lo stesso calcolo si deve effettuare anche per il 1989. Con i due risultati si fa la media dell’inflazione dei due anni.
A questo punto si deve calcolare, in base all’inflazione, quanto sarebbero costati gli interventi realizzati nel 1988 e nel 1989. Poi si moltiplica la rendita catastale per 100 e si confronta il risultato ottenuto con i costi che si sarebbero sostenuti per l’intervento nel 1988/1989: se i costi superano il 15% del valore catastale l’aggiornamento è obbligatorio.
Per comprendere meglio facciamo un esempio pratico.
Il proprietario di una villetta, con rendita castale di 1.200 euro, realizza lavori con il superbonus nel 2023 che gli costano 45.000 euro. L’Inflazione calcolata tra il 1988 e il 2023 è pari al 62,2%, mentre quella tra il 1989 e il 2023 è del 59,8%. Abbiamo un’inflazione media del 61% che richiede un coefficiente di divisione di 1,61.
Moltiplichiamo la rendita catastale (1.200 euro) per 100 e otteniamo il valore di 120.000 euro.
Riportiamo i costi a quello che sarebbero costati nel 1988/1989 dividendo i 45.000 euro spesi per il divisore ottenuto (1,61) e otteniamo il valore di 27.950,31 euro.
Quanto impatta il costo dei lavori storicizzato con il valore catastale dell’immobile (rendita moltiplicata per 100)?
27.950,31/120.000 è uguale a 0,2329
Se moltiplichiamo questo numero decimale per 100 otteniamo il 23,3% di variazione del valore catastale dell’immobile, si tratta di una percentuale superiore al 15% e pertanto l’aggiornamento della rendita catastale è obbligatorio.
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