A Messina il mercato degli affitti racconta una storia diversa da quella che si potrebbe immaginare guardando soltanto all’aumento dei canoni. Il dato più significativo non è infatti soltanto quanto siano cresciuti i prezzi negli ultimi sette anni, ma quale formula contrattuale venga oggi scelta maggiormente da chi mette un’abitazione in locazione. Nel 2025, infatti, il 63,8% dei nuovi contratti di affitto lungo registrati a Messina è stato stipulato a canone concordato. Una percentuale che colloca la città dello Stretto ai vertici della classifica siciliana e nettamente sopra la media nazionale.
I numeri emergono dall’elaborazione pubblicata dal Sole 24 Ore sui dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, relativi ai nuovi contratti registrati e al confronto tra il 2018 e il 2025. L’Agenzia conferma che i dati dei contratti di locazione registrati attraverso il modello RLI confluiscono nelle proprie banche dati.
A Messina il concordato cresce meno del libero
Entrando nel dettaglio della città dello Stretto, il canone medio dei nuovi contratti 4+4 nel 2025 si attesta a 420 euro, contro i circa 366 euro del 2018: l’incremento è del 14,6%. Per i contratti a canone concordato la media arriva invece a 423 euro, con una crescita del 7,8% rispetto al 2018. Il dato può sembrare sorprendente: nella fotografia del 2025, infatti, la media dei nuovi contratti concordati risulta leggermente superiore a quella dei contratti liberi, appena tre euro in più al mese.
Ma sarebbe sbagliato leggerlo come se un appartamento affittato con contratto concordato costasse mediamente più dello stesso appartamento affittato a libero mercato. I dati Omi mettono a confronto medie riferite a immobili differenti per caratteristiche, dimensioni e localizzazione. La comparazione serve dunque soprattutto a osservare l’evoluzione dei due segmenti del mercato, non a stabilire quale formula sia più costosa a parità di abitazione.
Ed è proprio sotto questo profilo che Messina presenta un andamento netto: tra il 2018 e il 2025 i canoni liberi sono aumentati quasi del doppio rispetto a quelli concordati, +14,6% contro +7,8%.
Messina seconda in Sicilia per peso dei contratti concordati
Il vero elemento distintivo della città dello Stretto emerge però guardando alla quota dei nuovi contratti. Con il 63,8%, Messina è seconda in Sicilia soltanto ad Enna, dove il concordato raggiunge il 79,8%, e ad Agrigento, che arriva al 69,1%. Seguono Siracusa con il 56,1%, Palermo con il 51,3%, Catania con il 49,5%, Ragusa con il 45%. Più indietro Caltanissetta, al 35,2%, e Trapani, al 34,8%. La fotografia restituisce quindi una Sicilia tutt’altro che uniforme. A Messina quasi due nuovi contratti lunghi su tre sono riconducibili alla formula concordata, mentre in altri capoluoghi la proporzione è molto più bassa.
E anche sul fronte della crescita dei canoni le differenze sono marcate. A Trapani il libero è aumentato del 25,5% dal 2018, a Catania del 19,4%, a Palermo del 18,6% e a Siracusa del 17,2%. Messina, con il suo +14,6%, si colloca in una fascia intermedia.
Per il concordato, invece, la città dello Stretto registra la crescita più contenuta tra i capoluoghi siciliani: +7,8%. A Caltanissetta l’incremento arriva al 24,5%, a Trapani al 22%, a Enna al 17,1% e a Ragusa al 15,1%.
Il mercato nazionale cambia volto
Il dato messinese acquista ancora più significato se inserito nel quadro nazionale. Secondo l’elaborazione del Sole 24 Ore sui dati Omi, tra il 2018 e il 2025 i canoni dei nuovi contratti concordati sono aumentati in tutti i 103 capoluoghi monitorati, con una crescita media ponderata del 24,6%. I canoni dei contratti liberi hanno invece registrato un incremento medio del 27,9%. La dinamica, tuttavia, non è stata uguale ovunque: in 44 capoluoghi la crescita dei canoni concordati è stata superiore a quella dei contratti liberi.
Il cambiamento più evidente riguarda però il peso delle due formule. Nel 2025 sono stati registrati circa 145mila nuovi contratti concordati, contro 141mila nuovi 4+4. Nel 2018, invece, i concordati rappresentavano il 43,6% degli affitti lunghi; nel 2025 sono arrivati al 50,8%. Messina, con il suo 63,8%, si trova dunque ben oltre la nuova soglia nazionale.
Perché il concordato continua a crescere
Il contratto a canone concordato prevede un canone determinato sulla base degli accordi territoriali e, rispetto al libero mercato, offre vantaggi fiscali al proprietario. Tra questi, in presenza dei requisiti previsti, la cedolare secca con aliquota ridotta e lo sconto sull’Imu.
Per l’inquilino, invece, il vantaggio dovrebbe tradursi in un canone più accessibile rispetto ai valori di mercato, anche se l’effettivo risparmio dipende dalla zona, dalle caratteristiche dell’immobile e dalle condizioni stabilite dagli accordi locali. La crescita del ricorso a questa formula può quindi essere letta anche come il risultato di un equilibrio tra gli interessi di proprietari e inquilini: da una parte un canone vincolato e potenzialmente più basso, dall’altra una serie di agevolazioni fiscali per chi sceglie questa strada.
Il caso Messina
È proprio il rapporto tra valore dei canoni e diffusione della formula concordata a rendere particolare la situazione messinese. La città non è tra quelle dove gli affitti sono aumentati maggiormente in termini percentuali e neppure tra i capoluoghi siciliani con i canoni medi più elevati. Palermo, con 499 euro per i nuovi 4+4 e 510 per i concordati, registra valori superiori; Catania e Siracusa raggiungono entrambe 455 euro per il libero e 474 per il concordato. Messina si distingue però per la diffusione del contratto concordato: il 63,8% dei nuovi affitti lunghi. Un dato che racconta un mercato nel quale la formula calmierata non rappresenta più una soluzione marginale, ma una componente largamente utilizzata. E che, alla luce del sorpasso nazionale dei concordati sui 4+4, mostra come anche a Messina il modo di affittare una casa stia cambiando.
Il punto, quindi, non è soltanto quanto costa oggi una casa in affitto. È anche quale tipo di contratto viene scelto per metterla sul mercato. E sotto questo profilo Messina è già molto più avanti della media italiana.
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