Art. 34-ter DPR 380/2001: regolarizzare difformità edilizie con Salva Casa

L’articolo 34-ter del DPR n. 380/2001 disciplina i “Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo”; la norma è stata introdotta nel Testo Unico dell’Edilizia in sede di conversione del D.L. 29 maggio 2024, n. 69 cd. D.L. Salva Casa (convertito, con modificazioni, dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105).

Come enunciato già nella stessa intitolazione dell’articolo, si tratta di una disciplina rivolta a casi specifici, in cui sia stato rilasciato un titolo da cui l’intervento edilizio in concreto eseguito si discosti per una parziale difformità: restano quindi esclusi i casi di intervento con variazione essenziale o in assenza di titolo.

L’articolo prevede due distinte ipotesi.

La prima, cui sono dedicati i primi tre commi dell’articolo, prevede la possibilità di regolarizzare quegli interventi realizzati come varianti in corso d’opera in parziale difformità rispetto al titolo che sia stato rilasciato prima della data di entrata in vigore della Legge 28 gennaio 1977 n. 10.

La seconda ipotesi, prevista al quarto comma, riguarda invece il caso in cui le difformità rispetto al titolo effettuate in corso d’opera siano state accertate in sede di sopralluogo dei funzionari preposti alle verifiche di conformità edilizia, senza una successiva adozione di ordinanza di demolizione o di riduzione in pristino, e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità (e questa non sia annullabile ex art. 21-nonies legge n. 241/1990).

Sia nel primo che nel secondo caso non sono richiesti specifici requisiti di conformità, né piena (cd. “doppia conformità” richiesta nella sanatoria prevista dall’art. 36 del Testo Unico) né attenuata (prevista per la sanatoria di difformità parziali e variazioni essenziali dall’art. 36-bis).

A controbilanciare questo evidente e innovativo aspetto di semplificazione e di favor per la regolarizzazione (che ha fatto sì che qualcuno abbia definito la norma in esame il “condono nascosto” o il “piccolo condono”), si pongono tuttavia due aspetti:

• la necessità di un originario titolo edilizio, rispetto al quale è stata realizzata la difformità parziale in corso d’opera;
• il termine temporale entro cui devono collocarsi le difformità regolarizzabili:

nella prima ipotesi deve trattarsi di varianti in corso d’opera che si riferiscano ad un titolo edilizio rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 10/1977 e quindi prima del 30 gennaio 1977;
nella seconda ipotesi non c’è apparentemente un termine temporale, ma in realtà lo stesso è ricavabile dal contenuto della norma. Presupponendo il rilascio di un provvedimento espresso di agibilità, all’esito di un sopralluogo dei funzionari preposti, il legislatore riconduce in concreto la fattispecie in esame a quegli interventi di variante in corso d’opera per i quali l’agibilità sia stata rilasciata secondo la procedura di legge prevista prima dell’entrata in vigore del DPR 22 aprile 1994, n. 425 (28 dicembre 1994): l’art. 4, comma 3, del DPR 425/1994 ha introdotto, infatti, la modalità di rilascio di agibilità mediante silenzio-assenso e – pur non escludendo la possibilità di rilascio espresso, con eventuale sopralluogo tecnico, in base al comma 2 dello stesso articolo – ha condotto, nella prassi, ad accantonare la procedura di rilascio espresso del certificato di agibilità con richiamo ai verbali di sopralluogo. L’art. 4 del DPR 425/1994 è stato poi abrogato dal DPR 380/2001, che agli artt. 24 e 25 ha normato il rilascio del certificato di agibilità, mantenendo la formazione del certificato di agibilità mediante silenzio significativo.

Ne deriva che il quarto comma dell’art. 34-ter può riferirsi a casi successivi al 1977 (cui si riferiscono i primi tre commi), ma verosimilmente ricompresi entro l’anno 1994.

È ora opportuno soffermarsi distintamente sulle due ipotesi di regolarizzazione.

Difformità ante 1977

La prima ipotesi, disciplinata dai primi tre commi dell’art. 34-ter, riguarda i tanti casi presenti sul territorio di difformità parziali realizzate in sede di esecuzione su interventi risalenti, secondo quella che era una prassi frequente – prima che la legge n. 10/1977 normasse le varianti in corso d’opera – di non denunciare o sottoporre ad assenso le varianti parziali in corso di esecuzione.

La situazione diffusa di parziale difformità negli edifici più risalenti poneva, come da più parti evidenziato, non pochi problemi per la regolarizzazione, e quindi la loro commercializzazione. La finalità sottesa alla norma, di superare questo tipo di problematica, è espressamente rimarcata anche dalle “Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (DL Salva Casa)”, pubblicate dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (Linee Guida MIT).

L’intervento edilizio per essere regolarizzabile deve consistere in difformità parziali effettuate in corso d’opera (che non rientrino nelle mere tolleranze), e presuppone la sussistenza di un titolo edilizio che deve essere stato rilasciato in data anteriore al 30 gennaio 1977: non è invece necessario che anche i lavori, e quindi le difformità, siano state eseguiti entro tale data, ma possono essere intervenuti anche successivamente purché entro la fine dei lavori susseguenti ed effettuati nei limiti temporali di validità di quel titolo (Linee Guida MIT D3.4.1.1).

Con riguardo al titolo edilizio cui fa riferimento la norma, le Linee Guida precisano:

1. che va allegato all’istanza (punto D3.4.1.5);
2. che può essere costituito dalla licenza edilizia di cui alla legge n. 1150/1942 o ogni altro titolo, autorizzazione, nulla osta comunque denominato rilasciato ai fini edilizi anche anteriormente a tale data, in base alle previsioni dei singoli Regolamenti edilizi comunali (adottati da molte città e comuni italiani) (punto D3.4.1.3).

La procedura di regolarizzazione è descritta ai commi 2 e 3 dell’articolo e prevede:

• che sia fornita prova dell’epoca della difformità mediante la documentazione elencata nell’art. 9-bis e/o attestazione del professionista;
• la presentazione di apposita SCIA da parte del responsabile dell’abuso o dal proprietario e pagamento di oblazione (con richiamo all’art. 36-bis commi 4, 5, 6).

Per quanto riguarda l’individuazione dell’epoca della variante – che deve rientrare nei succitati limiti temporali – è il privato che ne deve fornire la prova:

• in via generale, mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo, del Testo Unico;
• nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione sopra indicata, mediante attestazione della data di realizzazione da parte del tecnico incaricato con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. Il tecnico incaricato potrà limitarsi ad attestare, più in generale, l’epoca di realizzazione della variante, come desumibile da un’interpretazione sistematica che tiene conto del combinato disposto dell’articolo 34-ter, primo periodo (ove si fa riferimento all’ “epoca di realizzazione”) e secondo periodo (ove si fa riferimento alla “data di realizzazione”) (Linee Guida D3.4.1.5).

Al riguardo si segnala una prima interessante pronuncia del TAR Calabria, Catanzaro, Sez. II, 24 marzo 2026 n. 553, che rimarca come l’attestazione del professionista possa essere disattesa solo allorché risulti falsa, ma non allorché sia resa senza produzione di specifici riscontri.

Le Linee Guida (D3.4.1.4) precisano che la procedura di regolarizzazione di cui ai commi 2 e 3 riguarda esclusivamente gli aspetti edilizi; mentre per altri aspetti, quali quello sismico o paesaggistico, sarà comunque necessario coinvolgere le Autorità competenti, per ottenere le prescritte autorizzazioni, nulla osta o atti di assenso comunque denominati.

La regolarizzazione può essere effettuata mediante presentazione di SCIA e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi dell’art. 36-bis, comma 5, e con applicazione, per quanto riguarda la procedura, dei commi 4 (in riferimento all’eventuale necessità di autorizzazione paesaggistica) e 6 (formazione del silenzio assenso decorsi 45 giorni, salve eventuali sospensioni e interruzioni previste dalla stessa norma).

Il rinvio all’art. 36-bis opera solo per la quantificazione dell’oblazione e gli aspetti procedurali: l’art. 34-ter non prevede infatti alcun tipo, neppure attenuato, di conformità, come invece richiede l’art. 36-bis (per la sanatoria di parziali difformità e variazioni essenziali).

Questa – significativa – differenza rispetto all’art. 36-bis è rimarcata nei chiarimenti resi nelle Linee Guida (D3.4.1.7): Ai fini del perfezionamento della SCIA in sanatoria non è richiesta la sussistenza della doppia conformità, rigida o semplificata, di cui agli articoli 36 e 36-bis del Testo unico.

Il rinvio operato all’articolo 36-bis, commi 4 e 6, è volto esclusivamente a regolare aspetti di natura procedurale e non può, pertanto, estendersi alle disposizioni che regolano la verifica di conformità ivi disciplinata. In particolare, si conferma:

• l’applicazione della procedura relativa agli interventi realizzati in zone vincolate sotto il profilo paesaggistico; e
• l’operatività dell’istituto del silenzio assenso.

Per quanto riguarda la misura dell’oblazione Le Linee Guida MIT (D3.4.1.6) precisano che la sanzione è quella dell’art. 36-bis, comma 5, lettera b), prima parte, e sarà, pertanto, pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro.

Il Ministero precisa, con deduzione interpretativa condivisibile, che il rinvio alla lettera b), prima parte, si desume dalle seguenti circostanze:

• l’individuazione della sanzione di cui al comma 5, lettera b) si giustifica alla luce della ratio della disposizione, che risponde ad esigenze di agevolazione e tende a valorizzare, in luogo del titolo cui si correla la variante, il titolo richiesto per la regolarizzazione (SCIA);
• l’individuazione della sanzione di cui alla sola prima parte della lettera b) si spiega con il fatto che tra i presupposti della regolarizzazione in esame non è richiesta la verifica della conformità dell’intervento alla disciplina edilizia e urbanistica.

La seconda ipotesi: cd. del “certificato di agibilità sanante”

Il quarto comma dell’art. 34-ter introduce una fattispecie che può condurre a regolarizzare una vasta gamma di casi (risalenti per lo più agli anni ’60-’80 del secolo scorso) in cui è stato rilasciato il certificato di agibilità, pur avendo gli uffici deputati al controllo di carattere edilizio constatato, e anche annotato, la presenza di difformità dell’intervento rispetto al titolo, senza una successiva adozione di provvedimenti sanzionatori e ordinatori dell’eliminazione delle suddette difformità.

Introducendo questa ipotesi, il legislatore ha deciso di dare prevalenza all’affidamento riposto dal privato sul fatto che le difformità, pur rilevate, fossero ritenute tollerabili e conservabili da parte degli stessi uffici preposti al controllo edilizio.

La questione del rilievo attribuibile al certificato di agibilità è stata molte volte portata all’attenzione dei giudici, dando luogo al noto orientamento giurisprudenziale che, differenziando e circoscrivendo le finalità della certificazione di agibilità a quelle di salubrità e fruibilità dell’edificato, e perciò da tenere distinte rispetto al controllo di conformità alle prescrizioni edilizio-urbanistiche, ha escluso che la certificazione di agibilità possa avere un rilievo ai fini dell’accertamento della conformità urbanistica dell’intervento edilizio attenzionato (fra le tante Cons. Stato, Sez. VI, 13 gennaio 2020 n. 316; Cass. civ. Sez. II, 5 settembre 2023 n. 25830; tuttavia in senso difforme Cons. Stato, Sez. IV, 24 settembre 2024 n. 7740).

Con la previsione dell’art. 34-ter, comma 4, per la prima volta quest’orientamento viene contraddetto per il caso in cui sussistano elementi di verbalizzazione attestanti un sopralluogo tecnico di controllo della conformità edilizia previo al rilascio del certificato di agibilità.

La lettera della norma pone il problema interpretativo relativo alle modalità con cui siano stati in concreto redatti i verbali di sopralluogo.

In passato, molto spesso, i verbali risultavano privi di una puntuale analisi di conformità edilizia, secondo le modalità di redazione invalse all’epoca.

In considerazione di tale circostanza, ricondurre l’applicazione della disposizione in esame ai soli casi in cui l’accertamento sia stato effettuato in modo particolarmente rigoroso, significherebbe restringerne notevolmente il campo di applicazione, e di fatto svuotare la ratio stessa della norma, che è volta a valorizzare e a tutelare l’affidamento riposto dal cittadino sulla circostanza duplice i) dell’intervenuto rilascio di un certificato di agibilità/abitabilità all’esito di un sopralluogo finalizzato alla verifica edilizia e ii) della mancata adozione di successivi provvedimenti repressivi.

Al riguardo le Linee Guida MIT hanno, opportunamente, chiarito che anche ove tali accertamenti si siano limitati ad una generica o generale constatazione sulle difformità (effettuata ad esempio mediante la mera apposizione di rilievi rappresentativi delle stesse sul progetto, come spesso riscontrato nella prassi) possa, comunque, trovare applicazione l’ipotesi in esame.

Nelle Linee Guida ministeriali viene altresì chiarito che, ai fini dell’operatività della disposizione, la sussistenza di difformità edilizie deve essere accertata – nei termini sopra indicati – nei verbali di sopralluogo o ispezione, ma non è indispensabile che il certificato richiami il sopralluogo o l’ispezione, nei casi in cui dalla documentazione relativa al procedimento possa, comunque, evincersi che il certificato sia stato redatto tenendo conto dell’esito di tale accertamento.

In base al tenore della norma e alla luce delle precisazioni ministeriali, si desume che la norma non includerebbe, pertanto, quei casi limite – nella realtà non infrequenti – in cui il tecnico verbalizzante in sede di sopralluogo si è limitato a dichiarare la conformità dell’intervento all’assentito pur in presenza di difformità oggetto di variante in corso d’opera: è un’ipotesi che il Ministero – e la lettera della norma stessa –  sembrerebbe escludere, richiedendo che seppur sommariamente (anche solo per indicazioni grafiche e/o su separato verbale) vi sia un riferimento alla sussistenza e anche alla tipologia di difformità.

Sul punto, tuttavia, va segnalata la recente decisione del TAR Campania, Salerno, Sez. II, 17 luglio 2026 n. 1358: nella fattispecie portata all’attenzione del giudicante risultava agli atti il rilascio di certificato di agibilità rilasciato dopo la visita tecnica al fabbricato da parte dell’Ufficio tecnico comunale che aveva dichiarato che “l’opera è stata realizzata conforme al progetto approvato” e che erano state adempiute “le prescrizioni e le modalità esecutive fissate all’atto del rilascio della licenza”. Il TAR ha dichiarato che l’art. 34-ter, comma 4 (invocato dal ricorrente) avrebbe imposto all’Amministrazione di dare rilievo all’istruttoria svolta dall’Ufficio tecnico. La pronuncia fa, quindi, riferimento proprio ad un caso in cui il tecnico comunale in sede di sopralluogo si sia limitato ad attestare la conformità dell’opera al titolo licenziato (pur in presenza di difformità), affermando che anche tale ipotesi assume un rilievo ai fini dell’applicabilità della norma in esame.

Per quanto riguarda, infine, la procedura di regolarizzazione, come ribadito anche dalle Linee Guida (punto D3.4.2.4), si evidenzia che la parziale difformità ex art. 34-ter, comma 4, non dovrà essere oggetto di un procedimento amministrativo di sanatoria, applicandosi il regime delle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis: la difformità sarà pertanto regolarizzabile con l’apposita dichiarazione da parte del tecnico incaricato dalla proprietà.

Conclusioni

L’applicazione che verrà data all’art. 34-ter del DPR 380/2001 appare di sicuro interesse per le diffuse problematiche di regolarizzazione sul territorio di edifici risalenti come quelli degli anni ’60-’80 del secolo scorso, derivanti in molti casi proprio da varianti in corso d’opera (che non abbiano carattere né di mera tolleranza né di variazione essenziale) a suo tempo non sottoposte al previo assenso da parte dell’Amministrazione comunale, secondo una prassi diffusa.

L’art. 34-ter non è qualificabile come condono (pur sottotraccia), ma rappresenta una norma senz’altro innovativa, che può rivelarsi utile per la regolarizzazione di un gran numero di situazioni edilizie che non potevano trovare spazio nella sanatoria ordinaria: l’applicazione che in concreto verrà data alla norma e la casistica giurisprudenziale consentirà nel tempo di percepire meglio l’effettività della sua potenziale portata.