detrazione al 36% sull’abitazione principale, 30% sulle seconde case e stop al bonus mobili

Dal 1° gennaio 2027 cambieranno le percentuali dei principali bonus edilizi. In base alle norme attualmente in vigore, il bonus ristrutturazioni, l’Ecobonus e il Sismabonus scenderanno al 36% per l’abitazione principale e al 30% per le seconde case e gli altri immobili.

Il taglio riguarderà le spese pagate nel corso del 2027. Per il bonus ristrutturazioni resterà invece confermato, almeno per quell’anno, il limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.

Dal quadro delle agevolazioni potrebbe inoltre uscire il bonus mobili, la cui scadenza è fissata al 31 dicembre 2026. Una proroga potrà arrivare con la prossima Legge di Bilancio, ma al 3 settembre 2026 non è stata ancora approvata.

Bonus casa 2027

La riduzione delle aliquote era già stata programmata dalla Legge di Bilancio 2025. La Manovra successiva ha mantenuto per tutto il 2026 le percentuali più vantaggiose, pari al 50% sull’abitazione principale e al 36% sugli altri immobili, senza estendere il trattamento al 2027.

Di conseguenza, salvo un nuovo intervento legislativo, il calendario sarà il seguente:

• 36% per le spese sostenute nel 2027 dal proprietario o dal titolare di un diritto reale sull’abitazione principale;
• 30% per le seconde case, gli immobili concessi in affitto e le altre situazioni prive dei requisiti per la maggiorazione;
• recupero della detrazione in dieci quote annuali di pari importo.

Non nasce, dunque, un bonus completamente nuovo. Cambiano soprattutto le percentuali applicabili ai pagamenti eseguiti dopo il 31 dicembre 2026.

Limite di 96.000 euro

Per il bonus ristrutturazioni, nel 2027 il tetto di spesa resterà fissato a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Il limite comprende anche le relative pertinenze.

La detrazione massima teorica sarà quindi di:

• 34.560 euro sull’abitazione principale, pari al 36% di 96.000 euro;
• 28.800 euro negli altri casi, pari al 30% di 96.000 euro.

Distribuito in dieci anni, il beneficio massimo corrisponderà rispettivamente a 3.456 euro oppure 2.880 euro all’anno. Si tratta di importi teorici: il contribuente deve avere un’Irpef sufficiente per assorbire ogni rata.

Dal 2028, in assenza di ulteriori modifiche, il limite ordinario dovrebbe scendere a 48.000 euro, con una detrazione del 30%.

Abitazione principale

La percentuale del 36% non dipenderà dal semplice possesso di una “prima casa”. La normativa fa riferimento all’abitazione principale, cioè all’immobile utilizzato come dimora abituale dal contribuente o, nei casi previsti, da un suo familiare.

Per ottenere l’aliquota maggiorata sarà necessario essere:

• proprietario o nudo proprietario;
• titolare di usufrutto;
• titolare di un diritto di uso o abitazione;
• titolare di un altro diritto reale di godimento riconosciuto dalla legge.

Il diritto sull’immobile dovrà esistere all’inizio dei lavori oppure, se precedente, nel momento in cui viene sostenuta la spesa. La casa potrà essere destinata ad abitazione principale anche al termine dell’intervento.

Gli inquilini, i comodatari e i familiari conviventi che sostengono regolarmente i costi potranno accedere alla detrazione ordinaria, ma non alla percentuale maggiorata riservata ai proprietari e ai titolari di diritti reali. Nel 2027, quindi, per questi soggetti l’aliquota sarà normalmente del 30%.

Lavori ammessi

Il bonus ristrutturazioni continuerà a coprire gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole abitazioni.

Tra le opere agevolabili rientrano il rifacimento degli impianti, la realizzazione o il rinnovamento dei servizi igienici, le modifiche alla distribuzione interna, l’apertura di porte, gli interventi strutturali e la bonifica dell’amianto.

Sono comprese anche le opere destinate a prevenire furti e altri atti illeciti, l’eliminazione delle barriere architettoniche, la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali e alcuni interventi finalizzati al risparmio energetico.

La manutenzione ordinaria resta detraibile quando interessa le parti comuni degli edifici residenziali. Sulla singola abitazione, invece, lavori come tinteggiatura, sostituzione dei pavimenti o riparazione delle finiture devono normalmente essere collegati a un intervento più ampio di manutenzione straordinaria.

Bonus condominio

Nei condomini la percentuale dovrà essere verificata per ogni proprietario. La quota riferita a un appartamento utilizzato come abitazione principale potrà essere detratta al 36%, purché il beneficiario sia proprietario o titolare di un diritto reale.

Per gli appartamenti diversi dall’abitazione principale e per i soggetti che non possiedono i requisiti richiesti si applicherà invece il 30%.

All’interno dello stesso condominio potranno quindi convivere aliquote differenti, anche se i lavori riguardano una sola opera sulle parti comuni.

Ecobonus 2027

L’Ecobonus seguirà lo stesso ridimensionamento previsto per le ristrutturazioni:

• 36% per l’abitazione principale;
• 30% per gli altri immobili.

Potranno continuare a essere agevolati, nel rispetto dei requisiti tecnici, gli interventi sull’involucro dell’edificio, la sostituzione degli infissi, l’installazione di schermature solari, le pompe di calore, i sistemi ibridi e i lavori di riqualificazione energetica complessiva.

Per l’Ecobonus non esiste un unico limite di spesa valido per tutte le opere. I massimali cambiano in base alla tipologia di intervento realizzato.

Resta l’esclusione delle caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, già fuori dalle agevolazioni dal 2025. Per i lavori energetici sarà inoltre necessario rispettare gli adempimenti tecnici e trasmettere la documentazione richiesta all’ENEA entro i termini previsti.

Sismabonus 2027

Anche il Sismabonus scenderà al 36% o al 30%. Le percentuali non dipenderanno più dal numero di classi di rischio sismico migliorate, come avveniva con il precedente sistema di agevolazioni maggiorate.

Il limite ordinario resterà di 96.000 euro per unità immobiliare e la detrazione sarà suddivisa in dieci rate annuali.

Le medesime aliquote saranno applicabili, in presenza delle condizioni previste, al Sismabonus acquisti, destinato a chi compra un’abitazione situata in un edificio demolito e ricostruito da un’impresa nelle zone sismiche ammesse.

Bonus mobili 2027

Il bonus mobili ed elettrodomestici è previsto soltanto per gli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2026. L’agevolazione attuale riconosce una detrazione del 50% su una spesa massima di 5.000 euro, a condizione che l’acquisto sia collegato a un intervento di recupero edilizio.

Per il 2027 non è ancora presente una proroga. Senza una modifica nella prossima Manovra, mobili, cucine e grandi elettrodomestici acquistati dal 1° gennaio non potranno beneficiare della detrazione specifica.

Bonus barriere

Il bonus del 75% per l’eliminazione delle barriere architettoniche è terminato il 31 dicembre 2025. Questo non significa che dal 2027 tutte le opere contro le barriere resteranno senza agevolazioni.

Ascensori, montascale, rampe e interventi conformi ai requisiti previsti potranno rientrare nel bonus ristrutturazioni ordinario. La detrazione sarà quindi del 36% sull’abitazione principale oppure del 30% negli altri casi, entro il relativo limite di spesa.

Stop al Superbonus

Il Superbonus ordinario non rientra nel sistema generale delle agevolazioni utilizzabili nel 2027. Le disposizioni residue riguardano interventi già avviati o situazioni eccezionali disciplinate da norme specifiche, comprese alcune aree colpite da eventi sismici.

Per i nuovi lavori eseguiti nel 2027 non è quindi prevista una detrazione generalizzata al 110%, al 90% o al 65%.

Pagamenti entro il 2026

Per le persone fisiche conta generalmente la data del pagamento. Le somme versate entro il 31 dicembre 2026 mantengono l’aliquota prevista per il 2026, anche quando il cantiere prosegue nell’anno successivo.

Se il costo viene pagato in più momenti, ciascuna parte segue la percentuale dell’anno nel quale è stato effettuato il relativo bonifico. Una spesa saldata in parte nel 2026 e in parte nel 2027 potrà quindi essere divisa tra due aliquote diverse.

Per i lavori di ristrutturazione il pagamento deve essere normalmente effettuato tramite bonifico parlante, indicando la causale prevista, il codice fiscale del beneficiario e il codice fiscale o la partita Iva dell’impresa.

Detrazione e capienza Irpef

Il bonus casa non viene pagato direttamente al contribuente. La somma spettante viene sottratta dall’Irpef attraverso la dichiarazione dei redditi.

Chi non possiede una capienza fiscale sufficiente può perdere la quota di detrazione che supera l’imposta dovuta nell’anno. L’importo eccedente, di regola, non viene rimborsato e non può essere trasferito alla rata successiva.

Per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro operano inoltre limiti generali alle spese detraibili. Il calcolo varia in base al reddito e alla presenza di figli fiscalmente a carico.

Possibile proroga

Il Governo ha manifestato l’intenzione di valutare il mantenimento nel 2027 delle aliquote attuali del 50% e del 36%, subordinando la scelta alla disponibilità delle risorse pubbliche.

L’eventuale proroga dovrà però essere inserita e approvata nella Legge di Bilancio 2027. Fino a quel momento rimangono valide le percentuali già stabilite: 36% per l’abitazione principale e 30% negli altri casi.

Nuovo Tuir

Dal 1° gennaio 2027 entreranno in applicazione anche i nuovi riferimenti del Testo unico delle imposte sui redditi, riordinato dal decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117.

Il bonus ristrutturazioni sarà regolato principalmente dagli articoli 17 e 373, mentre Ecobonus e Sismabonus confluiranno negli articoli 372 e 371. Il riordino cambia la collocazione delle disposizioni, ma non istituisce automaticamente nuove agevolazioni.

FAQ sul bonus casa 2027

Quanto sarà il bonus ristrutturazioni nel 2027?

La detrazione sarà del 36% per l’abitazione principale del proprietario o titolare di un diritto reale e del 30% negli altri casi.

Quale sarà il limite di spesa?

Nel 2027 il limite del bonus ristrutturazioni resterà pari a 96.000 euro per unità immobiliare.

Il bonus mobili sarà disponibile nel 2027?

Al momento no. La misura scade il 31 dicembre 2026 e avrà bisogno di una nuova proroga.

Per ottenere il 36% basta possedere una prima casa?

No. L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale e la spesa deve essere sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale.

Le spese pagate nel 2026 manterranno il 50%?

Sì, se ricorrono tutti i requisiti previsti per l’abitazione principale. Per le persone fisiche conta generalmente la data del pagamento.

Nel 2027 sarà disponibile lo sconto in fattura?

Per i nuovi interventi non è previsto come modalità ordinaria. Il beneficio viene normalmente recuperato attraverso la dichiarazione dei redditi in dieci anni.

Il Governo può evitare il taglio?

Sì, ma serve una nuova disposizione nella Legge di Bilancio. Fino all’approvazione della proroga restano valide le aliquote del 36% e del 30%.