Il Bonus Ristrutturazioni non riguarda soltanto i tradizionali lavori di manutenzione o recupero di un’abitazione. La detrazione può infatti trovare applicazione anche in situazioni più particolari, come il recupero di immobili collabenti, il cambio di destinazione d’uso, la demolizione e ricostruzione, la realizzazione di box pertinenziali, l’eliminazione delle barriere architettoniche e la bonifica dell’amianto.
A fare chiarezza sulle diverse possibilità è la nuova guida dell’Agenzia delle Entrate, che riepiloga gli interventi ammessi e le condizioni da rispettare.
La regola generale prevede che il Bonus ristrutturazioni sia riconosciuto per gli interventi realizzati su unità immobiliari residenziali esistenti e sulle relative pertinenze. Sulle singole abitazioni sono agevolabili la manutenzione straordinaria, il restauro e risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia, mentre la manutenzione ordinaria rileva soprattutto per le parti comuni degli edifici residenziali.
Nel 2026, per l’abitazione principale, la detrazione può arrivare al 50% delle spese sostenute dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento, con un limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. Negli altri casi l’aliquota è del 36%, sempre entro il tetto di spesa previsto.
Immobili collabenti e cambio di destinazione d’uso
Tra i casi più interessanti rientrano gli immobili classificati catastalmente come F/2, cioè fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e privi di reddito. La loro condizione non impedisce automaticamente l’accesso al bonus, perché si tratta comunque di manufatti già esistenti e catastalmente individuati.
È però fondamentale che il titolo edilizio qualifichi i lavori come recupero del patrimonio edilizio esistente e non come nuova costruzione. Al termine degli interventi, inoltre, l’immobile deve assumere una destinazione residenziale.
Una logica analoga può applicarsi alle unità F/4, mentre per gli immobili F/3, classificati come unità in corso di costruzione, le condizioni sono più stringenti: l’agevolazione può spettare soltanto quando si tratta di un edificio già esistente, successivamente riclassificato durante lavori non completati.
Il bonus può essere riconosciuto anche quando un edificio cambia destinazione d’uso e diventa abitativo. È il caso, ad esempio, della trasformazione di un fabbricato agricolo in abitazione. Il cambio deve però risultare chiaramente dal provvedimento che autorizza i lavori.
Demolizione, ricostruzione e ampliamenti
Anche la demolizione e ricostruzione può rientrare nella ristrutturazione edilizia, purché l’intervento sia correttamente qualificato sotto il profilo urbanistico. La disciplina consente, in determinate condizioni, modifiche della sagoma, dei prospetti, del sedime e delle caratteristiche dell’edificio preesistente.
Non bisogna però confondere la ristrutturazione con la nuova costruzione. Quando un intervento comprende un ampliamento senza demolizione, la detrazione riguarda soltanto le spese riferibili alla parte già esistente. I costi relativi all’ampliamento, infatti, sono riconducibili alla nuova costruzione e restano esclusi.
Per questo motivo è importante mantenere separata la contabilità delle due tipologie di intervento, attraverso fatture distinte o un’apposita attestazione dell’impresa o del direttore dei lavori.
Box, barriere architettoniche e amianto
Una delle eccezioni alla regola del recupero di edifici esistenti riguarda la costruzione di autorimesse e posti auto pertinenziali. Il bonus può spettare anche per la loro realizzazione, purché sia presente il vincolo di pertinenzialità con un’abitazione. È agevolabile, a determinate condizioni, anche l’acquisto di un box pertinenziale realizzato da un’impresa, limitatamente ai costi di costruzione certificati dal venditore.
Rientrano inoltre tra gli interventi agevolabili quelli destinati all’eliminazione delle barriere architettoniche, come l’installazione di ascensori, servoscala, rampe e piattaforme elevatrici. Non è necessario che nell’immobile viva una persona con disabilità, ma devono essere rispettati i requisiti tecnici previsti dalla normativa.
Particolare è anche il caso della bonifica dell’amianto. L’intervento costituisce una categoria autonoma e può quindi beneficiare della detrazione anche quando non è accompagnato da una più ampia ristrutturazione. Tra le spese ammesse possono rientrare anche quelle per il trasporto del materiale in discarica, se effettuato da imprese specializzate.
Sicurezza e impianti: attenzione alle esclusioni
Il Bonus comprende anche interventi finalizzati alla sicurezza dell’abitazione, come l’installazione di grate, porte blindate, serrature, vetri antisfondamento e sistemi antifurto. Sono inoltre agevolabili alcune opere per prevenire gli incidenti domestici, come la sostituzione di impianti non sicuri o l’installazione di rilevatori di gas.
Dal 2025, invece, sono escluse dal bonus le spese per la sostituzione o installazione di impianti di climatizzazione invernale alimentati esclusivamente da combustibili fossili.
La corretta qualificazione dei lavori diventa quindi decisiva. Non conta soltanto ciò che viene materialmente realizzato: titolo edilizio, categoria dell’intervento, destinazione finale dell’immobile e documentazione delle spese devono essere coerenti. È proprio questa coerenza a determinare, in molti dei casi più particolari, la possibilità di beneficiare della detrazione.
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