Il TAR Lombardia annulla il permesso di costruire per il recupero abitativo di un sottotetto con tetto alla francese: le falde inclinate di 72° aumentavano l’altezza dell’edificio, configurando una sopraelevazione. L’intervento doveva quindi rispettare la distanza minima di 10 metri tra pareti frontistanti prevista dal D.M. 1444/1968.
L’articolo analizza una sentenza del TAR Lombardia relativa al recupero abitativo di un sottotetto, realizzato attraverso l’esecuzione di un tetto “alla francese”. A contestare il permesso di costruire è stato il proprietario dell’edificio vicino, poiché tra i due fabbricati vi era una distanza di appena tre metri. Secondo il TAR Lombardia, la nuova copertura, caratterizzata da falde inclinate di 72 gradi, comportava una vera e propria sopraelevazione dell’edificio. Per questo motivo, l’intervento avrebbe dovuto rispettare la distanza minima di dieci metri tra pareti frontistanti prevista dal D.M. 1444/1968 (come modificato dall’art. 5, comma 1 della legge n. 55 del 2019). Il giudice ha quindi annullato il permesso di costruire avallando le contestazioni del vicino.
Recupero del sottotetto e distanze: qual è il problema?
Il recupero abitativo del sottotetto con una copertura a falde molto ripide non è sempre una semplice ristrutturazione in quanto se modifica l’altezza dell’edificio, equivale a una sopraelevazione e deve rispettare le distanze minime tra fabbricati.
Nella sentenza del TAR della Lombardia due edifici erano distanti appena tre metri. I proprietari di uno degli immobili avevano ottenuto il permesso per recuperare il sottotetto a fini abitativi, sostituendo la copertura a falde esistente con un “tetto alla francese”. Il vicino ha contestato l’intervento perché la nuova copertura avrebbe aumentato l’altezza dell’edificio e ridotto aria e luce tra i fabbricati.
Il punto centrale è quindi stabilire se la modifica del tetto possa essere considerata una vera e propria sopraelevazione, anche senza innalzare i muri perimetrali.
Il “tetto alla francese” può essere una sopraelevazione
Secondo il TAR “(…) nel c.d. “tetto alla francese” la falda presenta una porzione inferiore molto inclinata (quasi verticale) e una porzione superiore suborizzontale. L’altezza dell’edificio a seguito dell’apposizione di un tetto siffatto risulta variata rispetto all’edificio originario, in quanto, a seguito dell’intervento, essa sarà definita dalla nuova intersezione della linea della falda suborizzontale con il muro perimetrale. Ora, posto che nel tetto “tradizionale” a falde inclinate l’altezza si misura alla linea di gronda (intersezione falda/muro), nel “tetto alla francese” l’intersezione rilevante si sposta necessariamente verso l’alto, perché la falda suborizzontale interseca il muro perimetrale ad una quota superiore rispetto alla gronda originaria. (…) Nel caso di specie è pacifico – … – che le falde del tetto di cui è controversia abbiano una inclinazione rispetto al piano orizzontale pari a 72°: tale elemento, pertanto, non fa che corroborare la conclusione per cui ci si trovi in presenza di una sopraelevazione. Ebbene, con specifico riguardo all’ipotesi di recupero dei sottotetti, la giurisprudenza amministrativa ha chiarito che “laddove vi sia una modifica anche solo dell’altezza dell’edificio (…) sono ravvisabili gli estremi della nuova costruzione, da considerare tale anche ai fini del computo delle distanze, rispetto agli edifici contigui” e che “la regola delle distanze legali tra costruzioni di cui al comma 2 dell’art. 9 cit. è applicabile anche alle sopraelevazioni”, dovendo essere rispettata anche in caso di recupero dei sottotetti (…)”.
Il tetto alla francese non è una copertura tradizionale: ha una parte bassa molto ripida, quasi verticale, e una parte alta quasi piatta.
Generalmente in un tetto normale, l’altezza dell’edificio si calcola nel punto in cui la falda incontra il muro esterno, cioè alla gronda mentre nel tetto alla francese la parte quasi orizzontale incontra il muro più in alto, aumentando l’altezza.
Nel caso esaminato, le falde erano inclinate di 72°, un dato che conferma la forte verticalità della nuova copertura e, quindi, la presenza di una sopraelevazione. Di conseguenza, anche se l’intervento è presentato come recupero del sottotetto, se modifica l’altezza dell’immobile, va considerato come una nuova costruzione (sopraelevazione) ai fini delle distanze. Deve quindi rispettare anche la distanza minima di 10 metri prevista dall’art. 9 del D.M. 1444/1968 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.
Infine i giudici hanno rimarcato che “(…) nel caso in esame, la particolare conformazione del tetto così come sostituito – che consente, peraltro, di recuperare il volume necessario per la realizzazione di ben tre camere da letto e un bagno (a fronte di un preesistente stato dei luoghi scarsamente utilizzabile, in quanto caratterizzato da una forma irregolare della copertura e da un’altezza esigua, v. altezza del colmo pari a 2,29 mt nel punto più alto e 0,57 mt nel punto più basso) – dia luogo ad un intervento di recupero del sottotetto con sopraelevazione, come tale assoggettato al rispetto delle distanze legali tra costruzioni.”
Il nuovo tetto rendeva abitabile un sottotetto prima poco utilizzabile e ciò dimostrava che l’intervento era da considerarsi alla stregua di un recupero del sottotetto con sopraelevazione. Di conseguenza, dovevano essere rispettate le distanze legali tra edifici. Il ricorso viene quindi accolto e annullato il permesso di costruire.
In conclusione:
se una nuova copertura modifica in concreto l’altezza e la sagoma dell’edificio, crea volume utile e incide sul rapporto con i fabbricati vicini, l’intervento può essere considerato una sopraelevazione e in quanto tale deve rispettare le distanze tra edifici (e dal confine) previste dalla normativa applicabile, proprio come una nuova costruzione.
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Keywords: sottotetto, tetto alla francese, sopraelevazione, distanze tra fabbricati, permesso di costruire annullato.
FAQ Tecniche: Recupero sottotetto e distanza di 10 metri: quando è sopraelevazione
Che cosa rende un recupero del sottotetto una sopraelevazione?
La qualificazione dipende dagli effetti concreti dell’intervento sulla quota dell’edificio, sulla sagoma e sul volume utilizzabile.
Nel caso esaminato, la nuova geometria del tetto innalzava l’intersezione rilevante tra falda e muro perimetrale.
Non è quindi decisiva la sola mancata elevazione dei muri esterni.
In quali casi il tetto alla francese incide sull’altezza dell’edificio?
Il tetto alla francese presenta una porzione inferiore molto ripida e una superiore suborizzontale.
L’altezza può risultare maggiore rispetto a una copertura tradizionale, perché la falda superiore incontra il muro a una quota più elevata.
Occorre verificare tavole progettuali, sezioni e criteri locali di misurazione dell’altezza.
Quale distanza tra fabbricati si applica alla sopraelevazione?
Nella fattispecie decisa dal TAR Lombardia è stata applicata la distanza di 10 metri dell’art. 9 del D.M. 1444/1968.
La disposizione riguarda le pareti finestrate e le pareti di edifici antistanti, nei termini stabiliti dalla norma.
Vanno sempre controllati strumento urbanistico comunale, piano attuativo e disciplina regionale applicabile.
Il recupero del sottotetto richiede sempre il rispetto delle distanze da nuova costruzione?
No: la verifica dipende dalle trasformazioni effettivamente realizzate.
Se l’intervento modifica l’altezza dell’edificio e assume natura di sopraelevazione, rileva come nuova costruzione ai fini delle distanze.
Se invece non altera i parametri urbanisticamente rilevanti, serve una valutazione puntuale del progetto
Quali elaborati deve predisporre il progettista?
Sono essenziali rilievo dello stato di fatto, sezioni quotate ante e post operam, calcolo delle distanze e confronto tra sagoma originaria e progettata.
Le tavole devono rappresentare con precisione gronda, colmo, pendenze e intersezioni della copertura con i muri perimetrali.
È opportuno allegare una relazione urbanistica specifica sul rispetto dell’art. 9.
Quali controlli sono necessari durante l’esecuzione?
Direttore dei lavori e impresa devono verificare la corrispondenza della copertura a quote, pendenze e sagoma autorizzate.
Modifiche apparentemente limitate alla falda possono alterare altezza, volume e distanze.
Ogni variante va valutata prima dell’esecuzione sotto il profilo edilizio e urbanistico.
Quali errori vanno evitati nella progettazione del sottotetto?
Non basta definire l’opera come “rifacimento del tetto” o “recupero del sottotetto” per escludere una sopraelevazione.
È errato omettere il confronto geometrico tra copertura originaria e nuova copertura.
Va inoltre evitata l’applicazione automatica della distanza di 10 metri senza verificare pareti interessate, disciplina urbanistica e situazione concreta.
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