Un bar o un ristorante a Milano non possono sopportare un rapporto che ecceda di molto il 10 per cento tra canone di locazione e fatturato: basta un calo delle presenze a mandare all’aria i conti. Dall’altro lato, per i proprietari privati il rialzo degli affitti
Le serrande abbassate in Corso Como fanno notizia perché riguardano una via di grande tradizione commerciale, sia pure atipica perché ha anche una forte presenza di ristorazione. Il guaio è che un bar e soprattutto un ristorante non possono sopportare un rapporto che ecceda di molto il 10 per cento tra canone di locazione e fatturato e basta un calo delle presenze a mandare all’aria i conti, senza trascurare il fatto che le cronache degli ultimi anni non hanno certo giovato all’immagine della strada.
La vicenda di Corso Como però è solo la classica punta dell’iceberg; secondo i dati della Camera di commercio, a Milano hanno abbassato definitivamente la serranda 2.000 esercizi negli ultimi cinque anni e il bilancio non è più pesante solo per il forte turn over della ristorazione. Che gli affitti commerciali a Milano siano molto alti è fuori discussione; andrebbe però operata una distinzione netta: un conto è se il canone viene richiesto per una nuova attività. In questo caso non ha importanza quanto è alta la richiesta ma quanto è sostenibile; un imprenditore «diligente» si sarà ben fatto il suo business plan e il costo del canone è assolutamente prevedibile per 12 anni (tanto dura un contratto di affitto commerciale). Se con il tempo riscontra che non riesce a «starci dentro» significa che ha sopravvalutato le possibilità della sua azienda (e la chiusura repentina di ristoranti che durano un anno o poco più si spiega anche – ma non solo – così).
Tutt’altro conto è se l’attività è già avviata e il commerciante si trova alla scadenza naturale del contratto di fronte alla richiesta di un rincaro spropositato del canone, scelta dei proprietari assolutamente legittima in un libero mercato ma che espone chi possiede i muri al pagamento della buonuscita e alla prospettiva di trovarsi l’immobile a lungo sfitto.
In tutto questo rimane il fatto che il rendimento teorico di un negozio a Milano può arrivare, in periferia (ma non certo in corso Como e men che meno nelle vie della moda del Centro), anche alla doppia cifra. Ma come sempre quando si tratta di impieghi del denaro a grandi guadagni potenziali corrispondono anche grandi rischi probabili.
Con il commercialista milanese Christian Dominici abbiamo affrontato il tema dell’investimento in locali commerciali. L’esordio è tranchant: «Per il privato la rendita commerciale è un’illusione. Nel caso di negozi rimasti vuoti perché non si è rinnovato il contratto pensare di ottenere canoni pre crisi, prolungando lo sfitto si rivela spesso un errore di calcolo. Un negozio vuoto genera costi fissi certi — a partire da Imu e spese condominiali — erodendo rapidamente i margini futuri. Ma, a monte, il nodo cruciale è la natura stessa dell’investimento».
Per il risparmiatore che opera come persona fisica «il mattone commerciale presenta inefficienza strutturale rispetto al residenziale. Innanzitutto perché vi è una asimmetria sul trattamento fiscale dei canoni: i redditi da locazione commerciale concorrono all’Irpef progressiva (con aliquote fino al 43 per cento, più addizionali), senza la possibilità di accedere alla cedolare secca al 21 per cento prevista per le abitazioni. Va poi considerato che la persona fisica non può “scaricare” le spese di manutenzione straordinaria, l’ammortamento del bene né l’Imu dal reddito fondiario. Inoltre rilocare un negozio richiede tempi e costi di riconversione nettamente superiori rispetto a un appartamento. L’investimento può avere senso solo per una società, perché i costi operativi, gli interessi passivi sui mutui e soprattutto le quote di ammortamento annuo dell’immobile abbattono direttamente la base imponibile Ires (24 per cento)».
Per la verità nel 2019 era stata introdotta la cedolare secca sulle locazioni commerciali, ma dopo un anno il provvedimento non è stato rinnovato perché poco remunerativo per le casse dello Stato. Per questo non meraviglia il fatto che anche il presente Esecutivo, dopo aver fatto trapelare l’intenzione di riproporre la misura, non ne ha finora fatto nulla e appare improbabile che le cose cambino con la prossima legge di Bilancio.
«Oltre a questo – riprende il nostro interlocutore- c’è la questione dell’Iva: un privato che compra o ristruttura un negozio assorbe l’Iva al 22 per cento come costo secco e definitivo a fondo perduto. Per un’impresa, invece, l’Iva su acquisto, oneri di intermediazione e opere di riqualificazione/ristrutturazione è interamente detraibile, consentendo il recupero immediato tramite compensazione con il modello F24 o richiesta di rimborso all’Erario. Inoltre la società può applicare l’Iva sul canone di locazione; per l’inquilino non è un costo perché a sua volta scarica l’imposta, ma il proprietario così ha un margine maggiore per garantirsi detraibilità delle spese. In sintesi: per una famiglia o un investitore individuale il residenziale resta un investimento più sicuro economicamente e fiscalmente e in una città come Milano, al reddito dei canoni si può ragionevolmente aggiungere la prospettiva del capital gain alla rivendita del bene. Il mercato dei negozi richiede competenze gestionali e, soprattutto, un veicolo societario dedicato per ottimizzare i flussi di cassa».
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