27/08/2026 – Il Bonus ristrutturazioni spetta anche per lavori su immobili collabenti, edifici che cambiano destinazione d’uso, demolizioni e ricostruzioni, realizzazione di box pertinenziali, eliminazione delle barriere architettoniche e bonifica dell’amianto.
Sono alcune delle situazioni meno immediate riepilogate dall’Agenzia delle Entrate nella nuova Guida dedicata ai lavori che danno diritto alla detrazione per le ristrutturazioni.
La regola generale è che il Bonus ristrutturazioni agevola gli interventi effettuati su unità immobiliari residenziali esistenti e relative pertinenze. Sulle singole abitazioni sono ammessi la manutenzione straordinaria, il restauro e risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia, mentre la manutenzione ordinaria è agevolata se riguarda le parti comuni degli edifici residenziali. Sono escluse le nuove costruzioni, fatta eccezione per la realizzazione di autorimesse e posti auto pertinenziali.
Nel 2026 la detrazione è pari al 50% delle spese, fino a 96mila euro per unità immobiliare, per gli interventi sull’abitazione principale sostenuti dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento. Negli altri casi ammessi, l’aliquota è del 36%, sempre entro il limite di 96mila euro.
Bonus ristrutturazioni sugli immobili collabenti
Un primo caso riguarda gli immobili classificati nella categoria catastale F/2, cioè le unità collabenti, fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito. Il fatto che l’immobile non sia utilizzabile non esclude di per sé il Bonus ristrutturazioni: le unità collabenti sono infatti considerate manufatti già costruiti e catastalmente individuati.
Per ottenere la detrazione è però necessario che dal titolo abilitativo risulti che i lavori costituiscono un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non una nuova costruzione. Al termine dell’intervento, inoltre, l’immobile deve essere accatastato come residenziale.
Le stesse condizioni valgono per gli immobili in categoria F/4, “unità in corso di definizione”. In questo caso si tratta di porzioni di fabbricati esistenti, già individuate catastalmente, per le quali deve essere ancora definita la destinazione, ad esempio perché interessate da lavori di frazionamento cui seguirà la vendita. Anche per le F/4, quindi, il titolo abilitativo deve qualificare le opere come conservazione del patrimonio edilizio esistente e, a lavori conclusi, l’immobile deve risultare residenziale.
Più restrittive sono le condizioni per gli immobili classificati F/3, “unità in corso di costruzione”. Il Bonus ristrutturazioni può spettare solo se gli interventi riguardano un immobile già precedentemente accatastato e in possesso dei requisiti richiesti, successivamente riclassificato in F/3, ad esempio a seguito di lavori edilizi iniziati e mai terminati. L’agevolazione non può quindi essere utilizzata per completare una nuova costruzione. Al termine dei lavori, l’unità deve inoltre rientrare tra le categorie catastali ammesse al beneficio, cioè immobili residenziali e relative pertinenze.
Cambio di destinazione d’uso, quando i lavori sono detraibili
Il Bonus ristrutturazioni può essere utilizzato anche quando l’immobile non è residenziale prima dell’inizio dei lavori ma lo diventa grazie all’intervento.
L’Agenzia delle Entrate fa l’esempio di un fienile trasformato in abitazione. La detrazione è ammessa purché dal provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che l’intervento comporta il cambio della destinazione d’uso da fabbricato strumentale agricolo ad abitativo.
Assume quindi particolare importanza il modo in cui l’intervento e la sua finalità sono individuati nel titolo edilizio: la destinazione residenziale finale deve risultare dall’operazione autorizzata.
Demolizione e ricostruzione, quando spetta il Bonus ristrutturazioni
Più articolata è la disciplina degli interventi di demolizione e ricostruzione. Per gli interventi effettuati dal 17 luglio 2020, la definizione di ristrutturazione edilizia contenuta nell’articolo 3, comma 1, lettera d), del Testo Unico Edilizia comprende le demolizioni e ricostruzioni di edifici esistenti che presentano sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche differenti rispetto all’edificio precedente.
Sono ammesse anche le innovazioni necessarie per l’adeguamento antisismico, l’accessibilità, l’installazione di impianti tecnologici e l’efficientamento energetico. Nei casi espressamente consentiti dalla legislazione o dagli strumenti urbanistici comunali, l’intervento può comprendere anche incrementi di volumetria finalizzati, ad esempio, alla rigenerazione urbana.
Perché le spese possano essere agevolate è quindi determinante che l’operazione sia qualificata come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione.
La disciplina diventa più restrittiva per determinate categorie di immobili tutelati e per gli edifici situati, fatte salve le specifiche previsioni legislative e urbanistiche, nelle zone A, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico.
Nei casi indicati dalla normativa, demolizione e ricostruzione rientrano nella ristrutturazione edilizia soltanto mantenendo sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente, senza incremento volumetrico.
Diverso è il caso della ristrutturazione con ampliamento senza demolizione. In questa situazione il Bonus ristrutturazioni spetta esclusivamente sulle spese riferibili alla parte esistente, perché l’ampliamento è considerato nuova costruzione.
Le due quote di spesa devono quindi essere tenute separate in fattura oppure individuate mediante un’attestazione dell’impresa o del direttore dei lavori, redatta sotto la propria responsabilità sulla base di criteri oggettivi.
Box e posti auto, il bonus vale anche per la nuova costruzione
Autorimesse e posti auto rappresentano una delle principali eccezioni alla regola secondo cui il Bonus ristrutturazioni riguarda il patrimonio edilizio esistente.
La detrazione è riconosciuta per la realizzazione di autorimesse o posti auto, anche di proprietà comune, purché esista o venga creato un vincolo di pertinenzialità con un’unità immobiliare abitativa.
È agevolato anche l’acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati da un’impresa costruttrice, ma esclusivamente per le spese imputabili alla loro realizzazione e purché tali costi siano attestati dal venditore.
In caso di costruzione del box, anche in economia, sono detraibili le spese di realizzazione documentate e pagate secondo le modalità previste. Il vincolo pertinenziale resta quindi l’elemento essenziale per l’accesso all’agevolazione.
Barriere architettoniche, non serve la presenza di una persona con disabilità
Tra gli interventi ammessi dal Bonus ristrutturazioni rientrano quelli finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzati sia sulle singole unità immobiliari sia sulle parti comuni.
Possono riguardare, ad esempio, ascensori e montacarichi, rampe, servoscala e piattaforme elevatrici, ma anche l’adeguamento di servizi igienici e impianti o la sostituzione di porte, pavimenti e altri elementi quando l’intervento è funzionale al superamento delle barriere.
Un aspetto particolare chiarito dall’Agenzia è che la detrazione spetta anche se nell’abitazione o nell’edificio interessato dai lavori non sono presenti persone con disabilità.
Per qualificare le opere come interventi di abbattimento delle barriere devono però essere rispettate le caratteristiche tecniche previste dal DM 236/1989. Se tali requisiti non sono soddisfatti, le opere potrebbero comunque risultare detraibili qualora siano riconducibili, secondo le regole ordinarie, alla manutenzione ordinaria sulle parti comuni o alla manutenzione straordinaria.
Bonifica dell’amianto, detrazione anche senza una ristrutturazione
Una disciplina specifica riguarda la bonifica dall’amianto. Questi interventi costituiscono una categoria autonoma ai fini del Bonus ristrutturazioni e sono quindi agevolabili indipendentemente dalla categoria edilizia nella quale rientrano i lavori.
In altre parole, non è necessario che la bonifica sia eseguita contestualmente a un più ampio intervento di recupero dell’edificio. L’Agenzia precisa che tra i costi detraibili può rientrare anche il trasporto dell’amianto in discarica effettuato da imprese specializzate.
Sicurezza della casa, quali interventi danno diritto al bonus
Il perimetro del Bonus ristrutturazioni comprende anche una serie di lavori che non vengono immediatamente associati a una ristrutturazione edilizia. Sono agevolabili, ad esempio, gli interventi finalizzati alla prevenzione degli infortuni domestici.
La guida cita l’installazione di rilevatori di gas, vetri antinfortunio e corrimano, ma anche la riparazione di impianti non sicuri, come la sostituzione di un tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante.
Non è invece sufficiente acquistare un elettrodomestico dotato di dispositivi di sicurezza: per ottenere la detrazione deve esserci un intervento sull’immobile.
Rientrano inoltre nel bonus gli interventi finalizzati a prevenire atti illeciti da parte di terzi, come l’installazione di grate, porte blindate, serrature, vetri antisfondamento, sistemi antifurto e dispositivi di rilevazione dell’effrazione. Anche in questo caso l’agevolazione riguarda le opere eseguite sull’immobile e non, ad esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.
Caldaie a combustibili fossili fuori dal Bonus ristrutturazioni
Nel definire quali interventi sono agevolabili, la guida ricorda anche un’esclusione in vigore dal 2025: non danno più diritto al Bonus ristrutturazioni gli interventi di sostituzione o nuova installazione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, comprese caldaie a condensazione e generatori d’aria calda a condensazione.
Sono escluse anche le opere accessorie e funzionali all’intervento principale non agevolabile, comprese quelle eventualmente necessarie per adeguare o mettere a norma l’impianto.
Restano invece agevolabili, secondo quanto riepilogato dall’Agenzia, microcogeneratori, generatori a biomassa, pompe di calore ad assorbimento a gas e sistemi ibridi costituiti da una pompa di calore integrata con una caldaia a condensazione.
Bonus ristrutturazioni, conta la corretta qualificazione dei lavori
Le diverse casistiche mostrano come l’accesso alla detrazione non dipenda soltanto dal tipo di opera materialmente eseguita. In molti casi è decisiva la qualificazione urbanistico-edilizia dell’intervento: un immobile collabente deve essere recuperato come patrimonio esistente e non ricostruito come nuovo edificio; il cambio d’uso verso il residenziale deve emergere dal titolo abilitativo; demolizione e ricostruzione devono rientrare nella ristrutturazione edilizia; per box e autorimesse deve esistere il vincolo pertinenziale.
La guida dell’Agenzia ricorda infatti che gli interventi agevolabili sono individuati facendo riferimento alle categorie definite dall’articolo 3 del Testo Unico Edilizia. Per i tecnici, quindi, la corretta classificazione dell’intervento, la scelta del titolo abilitativo e la coerenza tra opere autorizzate e risultato finale assumono un ruolo determinante anche ai fini fiscali.
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